La Inversión Extranjera Directa continúa siendo un motor clave del mercado industrial en México, con más de 40 mil millones de dólares captados en 2025, donde el Estado de México se posiciona entre las entidades con mayor recepción de capital. El corredor Zumpango–AIFA se consolida como el principal polo de crecimiento en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, al concentrar el 58% de la actividad durante el primer trimestre y liderar el desarrollo de nuevos proyectos industriales. Los sectores de logística y comercio electrónico mantienen el liderazgo en el mercado industrial de la ZMCDMX, al concentrar más del 90% de la actividad total, reflejando la creciente sofisticación de las cadenas de suministro y el auge del e-commerce en la región.
Ciudad de México a 22 de abril de 2026. – CBRE, firma global líder en consultoría, comercialización y servicios inmobiliarios, presentó su reporte MarketView del sector industrial en la Ciudad de México correspondiente al primer trimestre de 2026, en el que analiza las principales tendencias y dinámicas del mercado. Panorama general del sector inmobiliario industrial de Ciudad de México: La nueva oferta al cierre del primer trimestre de 2026 fue de 334,242 m2, superficie que entró con un 53% pre – arrendado. En el 1T 2026 más de 300 mil m2 iniciaron construcción, el 57% se encuentra pre arrendado y con fechas de entrega en los siguientes 6 meses del año.
“La actividad industrial en la Ciudad de México y su Zona Metropolitana registró una Absorción Bruta o espacios comercializados de 619,769 m², considerando renovaciones y pre-arrendamientos, impulsada principalmente por este último tipo de transacciones en el corredor Zumpango–AIFA. Este desempeño representó un incremento anual del 100% respecto al 1T 2025. Es importante considerar que el nivel de nueva oferta incorporada durante el trimestre fue el más alto desde el año anterior, lo que llevó a que la tasa de vacancia cerrará en 4.1%”, señaló Francisco Muñoz, vicepresidente ejecutivo de Industrial y Logística de CBRE México. Indicadores del mercado De acuerdo con cifras preliminares de la Secretaría de Economía, al cuarto trimestre de 2025 México registró una Inversión Extranjera Directa (IED) de 40,871 millones de dólares (MDD), lo que representa un incremento del 10.8% respecto al cierre de 2024. A nivel nacional, Estados Unidos se mantiene como el principal socio inversionista, con una participación del 39% del total, seguido por España (11%) y Países Bajos (8%). En este contexto, el Estado de México se posicionó como la tercera entidad con mayor captación de IED en 2025, al alcanzar 3,279 MDD, cifra que representa un crecimiento del 24.1% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Cabe destacar que la entidad ha mantenido una tendencia positiva sostenida, registrando incrementos en sus niveles de inversión durante cuatro años consecutivos. Esta dinámica se refleja también en la intensa actividad del mercado inmobiliario industrial en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX). Durante el primer trimestre de 2026, la Absorción Bruta (espacios comercializados) acumulada alcanzó los 620 mil m², duplicando la cifra registrada en el mismo periodo de 2025. Dicha actividad se concentró principalmente en el corredor Zumpango–AIFA, que representó el 58% del total, seguido por Cuautitlán (26%). La demanda estuvo impulsada, en su mayoría, por pre-arrendamientos (63%) y nuevas transacciones (19%). Por su parte, la Demanda Neta se mantiene en niveles superiores a los observados en el periodo prepandemia, con 152,260 m², frente a los 114,062 m² registrados en el 1T 2019. Se espera que este indicador continúe al alza conforme se integren al inventario los proyectos actualmente en construcción que ya cuentan con contratos de pre-arrendamiento. Ante este escenario de alta demanda, la actividad en construcción continúa mostrando un desempeño positivo. Al cierre del primer trimestre de 2026, 365 mil m² iniciaron construcción, principalmente en los corredores Zumpango–AIFA (75%), Last Mile (12%) y Cuautitlán (9%), con un nivel de pre-arrendamiento del 57%. Finalmente, se prevé que el mercado mantenga un ritmo activo a lo largo del año, respaldado por un pipeline de proyectos en planeación superior a los 3 millones de m², concentrado mayoritariamente en Zumpango-AIFA (62%) y el CTT (28%), los cuales se mantienen como los corredores con mayor atractivo para el crecimiento de empresas instaladas en este polígono o nuevas empresas en busca de espacio para big boxes. Es importante acentuar que los precios de salida en renta para los proyectos en proceso oscilan entre US$8.50 a los US$15.36 por m2 mes. Inventario: Durante el 1T de 2026, el inventario industrial Clase A de la ZMCDMX incorporó 334 mil m², con lo que el total existente alcanzó 12.62 millones de m², lo que representó un crecimiento anual de 7.9%. El corredor que concentró la mayor parte de la nueva oferta fue Zumpango–AIFA, con 27% del total, seguido por Last Mile, con 25%, y Cuautitlán, con 22%. Cabe destacar que 53% de la nueva superficie ingresó pre-arrendada, reflejando una demanda activa por espacios de nueva generación.
Tasa de vacancia o disponibilidad: Impulsada por el ingreso de nueva oferta disponible y algunas desocupaciones, la tasa de vacancia del 1T 2026 cerró en 4.1%, lo que equivale a 514,692 m² vacantes y un incremento de 2.8 puntos porcentuales respecto al 1T 2025. A nivel corredor, el CTT se posicionó como la zona potencial de espacio vacante, al captar el 64% del total. Considerando el pipeline de construcción con fecha estimada de entrega al 2T 2026, 40% se encuentra pre-arrendado, por lo que se espera que este indicador se mantenga relativamente estable en el corto plazo.
Al cierre del primer trimestre de 2026, el sector logístico se mantuvo como el principal participante del mercado, al captar el 56% de la superficie comercializada, seguido por E-commerce con 38%, y Manufactura con 5%. En cuanto a la nacionalidad de las empresas que participaron en la absorción durante el trimestre, la distribución fue la siguiente: Argentina lideró con 39%, seguida por Estados Unidos con 26%, Alemania con 16%, México con 14%, Francia con 4% y España con 2%. El panorama para el resto del año se mantiene positivo, respaldado por la notable actividad registrada durante el trimestre, tanto en número de transacciones como en el dinamismo de la actividad de construcción. |
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